La grande ARNAQUE de la LOI PINEL et de l’immobilier neuf

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La grande ARNAQUE de la LOI PINEL et de l’immobilier neuf

“Grâce à la Loi Pinel, jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans !”. Ce slogan très attrayant, nous le voyons partout : réseaux sociaux, télévision, journaux…”. Cette surexposition médiatique interpelle et suscite quelques questions  : est-ce vraiment une “bonne affaire” ? à qui profite réellement ces programmes ? est-ce vraiment si simple, pouvons-nous nous enrichir en faisant comme tout le monde ?!

Sur le papier, le discours est clair : ce dispositif permet d’économiser de l’impôt tout en acquérant un bien immobilier. En étudiant les conditions et impacts financiers, certains constats nous ont alarmé.

La “fausse bonne affaire“. La motivation première d’un investisseur en Pinel est la promesse de l’économie d’impôt qui a tendance à l’aveugler. En effet, le dispositif Pinel est avant tout un INVESTISSEMENT IMMOBILIER. Cela signifie qu’il ne faut pas oublier la valeur réelle de l’actif immobilier détenu. L’acquisition d’un bien immobilier neuf se paye au prix fort : entre +20 et + 40 % par rapport à de l’ancien. Le problème, c’est qu’à la fin de la période d’avantage fiscal, tous les propriétaires ayant bénéficiés du programme revendent en même temps leur bien, qui est désormais ancien. Le prix de revente par rapport au prix d’achat initial est donc largement revu à la baisse : environ – 10 % à – 20 % ! Est-ce que l’économie d’impôt réalisée est supérieure à la perte subie lors de la revente ? Peu probable.

Qui est gagnant ? Le promoteur ! Comment expliquer que dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, des deux-pièces en Pinel sont commercialisés à à 5 300 euros/m2, alors qu’un programme neuf traditionnel (hors Pinel) à proximité est affiché à 4 270 euros le m2 ? Réponse : en faisant une promesse d’économie d’impôt, le promoteur aveugle l’investisseur afin de faire accepter délicatement sa marge déraisonnable !

La rigidité : entre plafonnement des loyers, conditions de ressources des locataires, durée de location minimale et obligation de location nue, le dispositif Pinel est très encadré. De nombreuses pénalités sont prévues si l’on souhaite “sortir” du programme et entrainent souvent la perte de l’avantage fiscal initialement souhaitée. Les dispositifs sont proposés sur 6, 9 ou 12 ans, mais qui peut savoir avec certitude qu’il n’y aura pas d’aléa durant tout ce laps de temps ? N’oublions pas que la durée de détention moyenne d’un bien immobilier est de 6 ans, il y a donc une probabilité importante que le bien soit revendu avant la fin du programme et par conséquent que des pénalités soient appliquées.

Le rendement locatif très bas et l‘impossible autofinancement. Compte tenu du plafonnement des loyers et du surcoût d’acquisition, le rendement locatif d’un investissement Pinel est généralement très bas : entre 2 et 3 %. Les recettes générées par les loyers ne suffisent donc pas à couvrir le crédit et les investisseurs se retrouvent, la plupart du temps, à puiser chaque mois dans leur épargne personnelle afin de financer l’investissement (environ 20 % de la mensualité). Sachant que des investissements locatifs dans l’ancien génèrent des rendements supérieurs à 5 %, un autofinancement, une souplesse, un potentiel revente et une fiscalité raisonnable, nous doutons réellement de l’intérêt du dispositif Pinel.

Attention à la “carotte fiscale“, un investissement doit se baser sur des chiffres et de la sécurité. Les promoteurs ont compris que l’impôt est un sujet qui sensibilise les particuliers. Ils jouent sur “l’affect” en promettant des économies significatives. Malheureusement, tous les particuliers ne sont pas avertis en immobilier et se laissent aveugler par ces belles promesses. Un investissement immobilier entraîne de nombreux enjeux fiscaux et patrimoniaux qui nécessite un minimum d’expertise et le moins d’affect possible !

Catanéo propose des solutions d’investissement immobilier sur mesure en fonction des objectifs de ses investisseurs. Dans chaque projet, Catanéo étudie l’ensemble des paramètres du système immobilier afin d’optimiser au maximum chaque opération. N’hésitez pas à nous contacter.

Sources :
https://blogs.mediapart.fr/hakima/blog/190616/la-grande-arnaque-de-la-loi-pinel-et-de-l-immobilier-neuf
https://www.lesechos.fr/29/09/2017/LesEchosWeekEnd/00092-040-ECWE_locatif–les-pieges-de-la-defiscalisation.htm
http://immeuble-de-rapport.fr/pinel-merci/

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