La clause acte en main : un véritable levier pour les investisseurs

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Qu’est-ce que la clause acte en main ?

La clause dîte “acte en main” consiste à faire prendre en charge les frais de notaire (principalement les droits d’enregistrement) par le vendeur. Cela n’est pas la coutume puisque l’article 1593 du Code civil indique que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. » Toutefois, cette disposition n’est pas obligatoire et les parties peuvent y déroger.

Les avantages de la clause acte en main

La plupart des banques imposent le paiement en apport des frais de notaire pour toute opération immobilière. En ce sens, il va falloir payer 8% de frais notaire, cash. La technique “acte en main” d’imposer en douceur le financement de ces frais à l’organisme de financement.

Par exemple, pour un bien à 200 000€ net vendeur, les frais de notaire approximatifs sont de 16 000 € (8 %). Une vente traditionnelle engagera donc l’acheteur à payer par rapport cette somme. Un acquéreur traditionnel offrira donc 200 000 €.

L’acte en main permet d’éviter d’avoir à puiser dans son épargne et faire financer l’intégralité de l’opération, frais de notaire inclut. C’est ce qu’on appelle souvent, le “financement à 110%”. 

Dans une vente “acte en main”, l’acquéreur fera une offre de 216 000€. Ainsi, la banque va lui prêter non pas 200 000 € mais 216 000€ car elle considérera qu’il s’agit du prix réel du bien. Dans ce cas, les frais de notaire seront bien évidemment à la charge du vendeur.

Ce dernier va donc encaisser 16 000€ supplémentaire sur son prix “net vendeur” qu’il devra naturellement régler auprès du notaire. In fine, le résultat final reste le même : il percevra ses 200 000€. L’offre de l’acheteur “acte en main” ne va donc pas en intégralité “dans la poche” du vendeur. Une partie doit servir à couvrir les droits d’enregistrement.

Cette astuce est méconnue. Pour l’utiliser, il va falloir l’expliquer au vendeur et bien souvent, à l’agent immobilier. Le banquier, de son côté, considérera que le prix d’acquisition du bien est de 216 000 €.

Ce mécanisme préserve ainsi l’épargne des investisseurs qui se font financer l’intégralité de leur projet.

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