Le viager : bonne ou mauvaise affaire ?

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Viager

Est-ce un format d’investissement judicieux ?

Clarifions dores-et-déjà la définition d’un viager. C’est une vente immobilière qui consiste à céder un bien contre une rente versée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur.

Il y a environ 5500 logements vendus en viager par an en France. C’est donc un système marginal puisqu’il y a annuellement environ 1 million de transactions immobilières. En parallèle, l’image des viagers est largement écorné. Le cas illustre de Jeanne Calment, décédée bien longtemps après son acheteur reste dans la mémoire des français. Cette solution est pourtant présentée comme une réponse au vieillissement de la population. En effet, cela permet aux gens de continuer à vivre chez eux, mais ils se paupérisent peu à peu.

Pour le vendeur, le viager présente plusieurs avantages. Il peut rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. Il reçoit périodiquement une rente viagère (selon l’accord des parties) qui apparaît comme un complément de revenu, et/ou un bouquet : partie du prix de vente qui peut être versée dès la signature de l’acte. Dans la majorité des cas, le vendeur ne paye plus la taxe foncière, ni le prix des grosses réparations qui sont à la charge de l’acquéreur (ces conditions sont définies par accord entre les parties). Selon son âge, le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal de 30% à 70% (par exemple : à 70 ans, le crédirentier est imposé sur 30% du capital de ses rente. Enfin s’il se réserve l’usufruit, le vendeur peut louer le bien.

Ce n’est pas séduisant de “parier” sur la mort des gens

Pour l’acquéreur et donc l’investisseur, acheter en viager permet d’avoir une décote sur le prix de marché du bien. Cela dépend de la durée de vie réelle du vendeur et donc des rentes qui ne seront pas versées. L’acquéreur n’a pas à gérer le bien car il est occupé par le vendeur. Il ne doit payer ni l’entretien, ni les charges courantes, ni la taxe foncière (selon le contrat). Il n’y a pas de prêt bancaire pour le versement des rentes donc pas d’intérêt d’une certaine manière on peut dire que l’acquéreur bénéficie d’un crédit -vendeur.

L’inconvénient majeur est le risque lié l’aléa : le prix d’achat réel dépendra de la durée de vie du vendeur. Cet investissement peut être intéressant (dans la plupart des cas), mais peut également être un très mauvais investissement si le vendeur vis beaucoup plus longtemps que ce qui était prévu. Le débirentier ne peut pas jouir du bien avant le décès du crédirentier. L’acquéreur à généralement la charge des gros travaux (art.606 du code civil) et de la taxe foncière. Si le débirentier décède, l’obligation de paiement de la rente est transmise aux héritiers qui devront s’en acquitter jusqu’au décès (mais il existe des solutions : assurances, prêt viager hypothécaire…).

En conclusion, le viager est un véritable pari. Celui-ci pose des questions d’éthique. En tant que société qui accompagne les investisseurs, Catanéo ne fait pas se pari. Il est important pour nous de garder cette éthique. Dans le même ordre d’idée, nous proposons aux locataires des logements décents et rénovés, nous combattons les logements “insalubres”.  Nous partons du principe suivant : pour qu’un bailleur soit satisfait de son opération, il doit avoir le minimum de vacances locatives et de plaintes locatives. En ce sens, les locataires doivent se sentir bien dans leur logement. En effet, plus un locataire est confortable, plus il le respectera et restera longtemps dans son logement, ce qui diminuera le risque de vacance locative. Toutes nos formules d’investissement suivent ce raisonnement. Si vous avez un projet, n’hésitez pas à nous contacter.

Sources

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