Les CINQ INDICATEURS DÉCISIFS pour réussir son investissement locatif

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Les CINQ INDICATEURS DÉCISIFS pour réussir son investissement locatif

Quand et pourquoi passer à l’action sur un investissement locatif ? Pourquoi privilégier une opération plutôt qu’une autre ? Quels indicateurs doivent guider la décision pour “se lancer” ?

Dans l’investissement locatif, il ne faut pas fonctionner à l’affect. Oui, il est possible de “flairer” la potentielle plus-value. Oui, un rendement supérieur à 7 % sur le papier donne envie.
Mais en tant qu’investisseur rigoureux et soucieux de réussir son opération, il est essentiel d’objectiver sa décision d’achat en analysant plusieurs variables.

Cet article propose 5 indicateurs décisifs à observer en amont d’une décision d’achat afin de vérifier, si oui ou non, l’affaire est intéressante.

Indicateur décisif 1 : le coût complet de l’opération
Outre une comparaison du prix de vente avec le marché (s’intéresser aux références vendues, meilleursagents), il ne faut pas oublier d’intégrer le coût des travaux, aménagement, équipements et autres frais d’intermédiaires (notaires, agent immo, courtiers…) nécessaire à la réalisation du projet. Un prix de vente attractif peut générer des travaux substantielles pouvant faire exploser la note totale ! Il faut donc raisonner en coût complet.

Indicateur décisif 2 : la cible et le potentiel locatif
En fonction de la zone géographique du bien, quel profil de locataire est susceptible d’être intéressé ? Comment faut-il aménager le bien pour attirer cette cible locative ? La vacance locative étant l’ennemi public n°1, il est essentiel de déterminer une cible et une “tension” locative. Existe-t-il d’autres biens similaires à la location ? S’il y en a un florilège : cela signifie surement que l’offre est supérieure à la demande et que le risque de vacance locative est élevé (exemple : Saint Etienne). En revanche, si l’offre est rare : soit la demande est forte ce qui signifie qu’il y a peu de risques de vacances (potentiel locatif important comme Lyon), soit la zone n’est pas attractive (zones rurales). Pour s’assurer du potentiel locatif d’un bien, il faut donc étudier conjointement la cible, la demande et l’offre locative du bien et de son environnement.

Indicateur décisif 3 : les charges courantes et l’état de la copropriété
Quel est le système de chauffage ? Quelles prestations sont incluses dans les charges de copropriété ? Concernant la copropriété : des travaux / rafraichissement sont-ils à prévoir ? En résumé : les charges de fonctionnement sont-elles importantes ? D’un bien à l’autre, il y a de grosses variations. Le coût d’exploitation d’un bien peut être un véritable frein à l’investissement si celui-ci est trop élevé. C’est également un risque de refroidir les locataires observant un niveau de charges trop élevés. Exemple : un gardien, des espaces verts, un ascenseur, une piscine commune ou encore une façade à rénover entrainent des coûts conséquents, alors que ces services ne sont pas primordiales dans une opération locative. Pour optimiser votre investissement, il faut donc limiter le coût des charges courantes et cibler une copropriété en état convenable, le tout en maintenant un niveau de prestation satisfaisant pour attirer et garder vos locataires !

Indicateur décisif 4 : le rendement brut ET le rendement net
Grâce aux indicateurs 1, 2 et 3 vus précédemment, nous sommes en mesure d’avoir une projection chiffrée de l’opération. Mesurer le rendement va permettre de comparer la performance entre plusieurs opérations et de choisir le cas le plus favorable. A Lyon, le rendement brut moyen (loyer annuel/coût complet de l’opération) est de 4,5 %. En rendement net (déduction des charges de fonctionnement), autour des 2 %. Si vous voulez allez plus loin, il est même possible de calculer la rentabilité d’un investissement en incluant la situation personnelle de l’investisseur (fiscalité). Nous conseillons de privilégier le rendement net comme indicateur, car il intègre davantage de variables. Par sécurité liée au risque de vacance locative, nous préconisons de calculer le rendement en tenant compte de 11 mois de loyers.

Indicateur décisif 5 : le potentiel de valorisation
Il est essentiel de s’intéresser à la dynamique de l’environnement. Dans les prochaines années, quels sont les projets de transformation du quartier ? Comment a évolué récemment le marché immobilier sur le secteur ? L’environnement extérieur a donc une incidence sur le prix du bien. Si un centre commercial ou un arrêt de métro va se construire prochainement, il y a de fortes chance que le bien se valorise. Il faut donc s’intéresser aux projets locaux. Dans le même temps, chaque bien possède intrinsèquement des caractéristiques lui permettant de le valoriser : un mur en pierre, de la luminosité, une poutre apparente, un extérieur, un grand espace de vie ou une nouvelle chambre à cloisonner. Il faut détecter quels éléments intrinsèques non exploités dans l’état initial, pourraient être mis en valeur pour apporter une valeur ajoutée au bien. La temporalité est un élément primordial pour la valorisation du bien qui doit être réfléchie en amont. En effet, la durée de détention doit permettre cette valorisation.

En conclusion, nous conseillons d’analyser et combiner simultanément ces 5 indicateurs dans la prise de décision d’un investissement locatif. A noter qu’en fonction des objectifs de l’investisseur, un indicateur peut-être plus important qu’un autre. Exemple : si vous souhaitez revendre rapidement, il est opportun d’accorder plus d’importance sur le potentiel de valorisation à court terme plutôt que sur le rendement.

Chez Catanéo, nous analysons systématiquement ces critères dans chacun des projets que nous menons. N’hésitez pas à nous contacter pour entrer dans le cercle des investisseurs !

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