Pourquoi acheter sa résidence principale est un frein au développement de patrimoine immobilier ?

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Un banquier classique vous dira “il faut d’abord acheter sa résidence principale avant de penser investissement locatif“.

Un bon conseiller en patrimoine immobilier vous dirait “s’endetter sur sa résidence principale est un gros frein au développement de patrimoine”.

Pourquoi ?

Il faut d’abord comprendre que la force de l’immobilier est l’utilisation du plus fort levier d’enrichissement : l’endettement. Avec un petit apport (10-15 % d’une opération) combiné au levier de l’endettement, l’acquisition d’un bien est possible sans utiliser toute son épargne. Par exemple, avec 10 000 € d’apport il est facile d’acquérir 15 ans plus tard, un bien de 100 000 €. Sans tenir compte de la très probable plus-value à la revente et de l’inflation, le taux de rendement interne (TRI) sur cette opération serait de 11,6 % (détail du calcul : (100 000/10 000)^((1/15)-1)). En tenant compte d’une plus-value à la revente et de l’inflation, on peut avec prudence avancer un rendement minimum de 15 %. Quelle produit d’épargne assure ne serait-ce que 10 % par an durant 15 ans ? Aucun. L’immobilier est donc le produit d’épargne LE plus avantageux. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est le produit d’épargne le plus utilisé par les français.

Ne pas utiliser sa capacité d’endettement alors que celle-ci est belle et bien disponible, c’est comme si vous marchiez dans la rue les poches trouées et remplies de billets. Au fur et à mesure de vos pas, vous perdez de l’argent. L’endettement c’est pareil : plus vous attendez avant de l’utiliser, moins vous vous enrichissez.

Cet endettement peut donc être utilisé aussi bien pour l’achat d’une résidence principale que pour un investissement locatif. Mais pourquoi utiliser son endettement dans le locatif est-il plus judicieux que dans une résidence principale ?

Tout simplement parce que la capacité d’endettement possède un effet multiplicateur et que les investissements locatifs génèrent des revenus, a contrario de votre résidence principale.

Scénario A : vous achetez votre résidence principale en utilisant toute votre capacité d’endettement. Vous ne générez aucun revenu supplémentaire et donc pour utiliser de nouveau votre capacité d’endettement en vue d’ acquérir un nouveau bien, il vous faudra attendre : 1) soit d’avoir terminé de rembourser votre emprunt, 2) soit d’améliorer votre situation financière (hausse de salaire). Il faut en moyenne 5-6 ans pour rembourser les intérêts d’emprunt et les frais de notaire. En dessous, il est plus avantageux d’être en location ! Malgré ces chiffres et compte tenu des aleas de la vie, la durée moyenne de détention d’un bien n’est que de 8 ans (base notaire).

Scénario B : vous achetez un investissement locatif et restez en location pour votre résidence principale. Les loyers perçus sont intégrés dans vos ressources. En général, les banques les pondèrent au minimum à 70 %. Vos ressources augmentent grâce à votre investissement et par conséquent, votre capacité d’endettement augmente également. Si votre investissement tient la route et qu’il s’autofinance, vous avez donc une nouvelle capacité d’endettement disponible qui vous permettra de faire un second investissement et ainsi de suite.

Vous allez dire : “oui mais je paye tout de même un loyer pour ma résidence principale“. Cela n’est pas contraignant et c’est au contraire une force. Vous avez de la souplesse pour changer comme bon vous semble mais surtout, vous accédez à des biens que vous ne pourriez pas vous payer en résidence principale ! En réalisant une opération d’investissement locatif en parallèle de votre location d’habitation, vous vous enrichissez tous les mois de la même façon que si vous aviez acheté votre résidence principale, sauf qu’en plus vous optimisez votre capacité d’endettement.

Notre secret pour développer un “empire” de l’immobilier : utiliser intelligemment « l’effet levier » de l’endettement. Cela signifie de ne pas mettre tout son apport, faire des différés de remboursement, utiliser les plus longues durée de crédit possible (ne pas surcharger l’endettement). Tout cela n’est possible qu’en réalisant des opérations avec un bon niveau de rendement et du cash flow positif. C’est ce que nous proposons chez Cataneo.

 

 

 

 

 

 

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