Comment s’y retrouver avec l’encadrement et la revalorisation des loyers ?

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L’encadrement et la revalorisation des loyers

La notion d’encadrement des loyers est assez récente en France. Derrière cette idée, il se cache en réalité 3 grands dispositifs. Cet article propose d’y voir plus clair. Il présente l’encadrement initial des loyers, l’encadrement de la hausse durant le bail et l’encadrement au renouvellement du bail.

Premier dispositif : l’encadrement du niveau des loyers

C’est la mesure phare de la loi ALUR parue en 2014. Détail sur : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Celle-ci encadre le montant des loyers pour que celui-ci ne dépasse pas de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Cette disposition légale a été appliquée seulement à Paris puis à Lille, avant d’être annulée par décision de la cour d’appel (en juin 2018 pour Paris et en juillet 2018 pour Lille).

Nous sommes donc aujourd’hui libre sur le niveau de loyer lors de la première mise en location.

Deuxième dispositif : l’encadrement de la hausse du loyer au cours du bail.

Durant la durée de vie d’une location, la revalorisation du loyer est très limitée. Tout d’abord, une clause spécifique doit être écrite dans le bail. Cette revalorisation doit suivre l’IRL : Indice de Référence des Loyers. Cela signifie que le nouveau loyer ne pourra augmenter que dans la même proportion que cette indice. Les règles de calcul et l’indice sont consultables sur ce lien. La hausse des loyers a lieu de manière annuelle et à une date fixe.

Troisième dispositif : l’encadrement au renouvellement du bail.

A la relocation ou à la reconduction d’un bail, la revalorisation du loyer est très encadrée. Le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s’il est “manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché” mais sous certaines conditions très précises.

En zones tendues, si le logement n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer.
En revanche, le nouveau loyer ne peut excéder celui versé par l’ancien locataire si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois. Toutefois, toujours dans ce deuxième cas, “si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Alors, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers“, précise le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Il existe aussi une possibilité de réviser à la hausse le loyer en cas de réalisation de gros travaux.

Tout comme les villes urbaines de plus de 50 000 habitants, Lyon fait partie des “zones tendues” (la liste exhaustive est consultable ici). Pour optimiser votre rendement locatif, nous vous invitons à lire l’article “comment positionner le bon loyer ?“.

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Sources :
https://www.lavieimmo.com/dossier-immobilier/location/tout-savoir-sur-l-encadrement-des-loyers-280.html#title0
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202345-encadrement-des-loyers-apres-lille-la-justice-annule-le-dispositif-a-paris/

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